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有许多人可能不太了解绿地控股，它曾是中国房地产行业的龙头企业之一，也是一家业务涵盖基建、消费等多元领域的大型企业集团。近期，这家备受关注的公司发布了2025年年度业绩预告。
预告显示，公司预计2025年将出现大幅亏损，归属于母公司所有者的净利润在-190亿元到-160亿元之间。相比2024年同期的-155.52亿元，亏损规模有所扩大。这份业绩预告反映出公司当前面临的挑战。
亏损主要源于几个方面：房地产市场整体价格下行，公司为了加速销售回款而加大了促销力度，这影响了利润；同时，市场购房意愿依然疲软，导致公司房地产业务的结算收入规模和毛利率双双下降，基建业务的营业收入也显著减少。此外，部分符合条件的项目借款利息不再计入资产成本，而是直接计入当期费用，这也增加了财务压力。
面对行业调整期，公司在公告中表示，2025年重点工作是稳住经营、防范风险，并努力推动业务转型，保持了一定的流动性安全。对于2026年，公司称将坚持“稳中求进”，争取抓住结构性机会，推动转型发展。
要注意的是，此次公布的业绩数据仅为初步测算，最终准确的财务数据将以正式发布的经审计年报为准。
1.155亿到190亿的“失速”
面对净亏损160亿至190亿元如此巨大的数额，真正值得关注的不只是数字本身，还有它所代表的趋势——绿地的处境，本来并不算十分理想，只是现在似乎在“加速失血”。去年它就已经亏损155亿了……
人们或许曾暗暗期望最坏的时候已经过去，可今年的亏损底线就定在了160亿，甚至可能冲向190亿。亏损仍在同比扩大，增幅在10%到22%之间。
这无疑说明，行业的底部远未筑牢，企业还在继续向下滑落。
而且一个更令人不安的是，这笔巨额亏损几乎完全源于主营业务本身的溃败。
预告中有一个关键细节，即归属于母公司所有者的净利润，与扣除非常规损益后的净利润，两者几乎重叠，相差不到1亿元。
那“非经常性损益”是什么？是变卖资产、处置股权这类一次性操作带来的盈亏。
当这个数字微不足道时，就意味着公司对眼前这近两百亿的窟窿，不是靠“卖家当”造成的，而是每天在做的最核心的生意——房地产开发与销售——正在持续、大规模地产生亏损。
主营业务这台引擎不仅停了，还在倒抽血液，这比任何资产变现都更致命。
那么核心业务究竟是怎么崩塌的？预告里三个方面，环环相扣。
其一，资产价值正在全面缩水。公司手里最值钱的资产——土地和在建楼盘，正随着市场房价的持续下行而不断贬值。
为了回笼资金，又不得不降价促销，以低于预期的价格卖房。两者夹击之下，公司只能根据会计规则，对这批存货集体计提“减值准备”。
这等于承认当年高价买来的地、盖起来的楼，如今已不值那个价钱，必须把账面上的虚高部分狠狠砍去。
一刀下去，直接砍掉了大量潜在利润，甚至直接酿成亏损。
其二，收入和利润的源头正在枯竭。
市场需求不足、社会预期偏弱，带来双重结果：房子卖得又慢又少，能确认为收入的结转规模大幅下降；即便卖出，价格也被压制，而建筑、资金等成本却难以压缩，导致结转毛利率持续下滑。
收入规模萎缩，同时每笔收入的利润变薄，业绩根基遭受双重侵蚀。
其三，也是当前最致命的一环，是财务费用的激增。
这背后涉及一个会计操作——利息资本化。
过去行业高歌猛进时，项目贷款的利息可以计入楼盘成本，等未来房子卖出再一起结算。这能大幅减轻当期财务压力。可如今，很多项目开发进度异常缓慢，甚至前景黯淡到被认为难以形成有效资产，这些利息便不再有资格存入未来，必须立刻计入当期财务费用。
“房地产项目利息资本化减少”，背后的残酷现实是有相当一部分项目和土地，进度已慢到连银行利息都无法往后挪，只能立刻化为报表上扎扎实实的亏损。
收入在减少，刚性的利息支出却在增加，利润空间被彻底榨干。
最后，连绿地曾寄予厚望的“特殊防线”也失灵了——其基建产业营收同样大幅下滑。
以前地产+基建双轮驱动本是抵御周期的策略，指望用基建的稳定现金流来平衡地产的波动。
可现在，二者同时失速。
基建业务的萎缩，指向了困境的另一个源头，地方政府财政的收紧。
作为基建项目的主要发包方，地方政府的支付能力和新开工意愿都在减弱，这使得绿地最后的“稳定器”也宣告失效。
眼下这已不仅是房地产行业的问题，而是从土地市场到地方财政，整个传统增长链条共同承压的集中缩影。
因此，这份预告所呈现的，我觉得并不只是单一业务的挫折。
它还突出了一个系统性的困局，资产价值持续缩水，一度在侵蚀根基，主营业务收入和利润遭遇双重下滑，而前期积累的巨额债务，其利息负担正变得越来越沉重且无法拖延。
几股力量纠缠在一起，将企业拖向亏损不断扩大的深渊。
2.这是模式坍塌了
绿地控股的困境，不仅仅是因为“市场不好”、“行业周期”所引发的。
过去中国房地产行业创造奇迹的核心密码，是“高杠杆驱动下的高周转”。
简单说，就是用尽可能少的自有资金，撬动天量的银行信贷和预售款，拿下土地后以最快速度开工建设、取得预售证并销售回款，然后用回笼的资金再去偿还前债、撬动下一个项目，如此循环往复，规模迅速膨胀。
这本质上是一个对资金流动速度和资产价格持续上涨要求极高的金融游戏。
但现在则不一样，一方面，“三道红线”政策直接为房企的负债规模划定了硬性边界，强行降杠杆，过去那种无限借新还旧、肆意扩张的通道被焊死。
另一方面，严格的预售资金监管，将购房者的预付款锁死在监管账户，开发商无法像过去一样随意挪用这些资金去“撬动”新项目。
流入的水龙头被拧紧，内部循环的水池被分割，那个依靠资金高速流转才能存活的模式，瞬间失去了动力核心。
传统玩法便彻底失效了。
当增长引擎熄火，资产价格进入下行通道，一种更为深刻的“资产负债表衰退”机制便开始启动。
这与日本上世纪90年代的景象有相似之处，却有着关键的本土特征。
其恶性循环的逻辑是这样的，首先，房价和地价下跌，导致房企手中最主要的资产——存货和土地的价值严重缩水。这些资产本是获取银行抵押贷款的基石，基石贬值，银行体系基于风险控制，必然收紧信贷，甚至要求追加抵押或提前还款。
此时，房企为了维持流动性、偿还到期债务，就不得不以更低的价格加速出售资产（存货）来回血。市场上抛售的资产增多，又进一步压制了价格，形成“价格下跌→资产缩水→信贷收缩→被迫抛售→价格再跌”的死亡螺旋。
然而，与日本由市场泡沫自发破裂后漫长、被动的出清不同，中国当前的情况始于一场主动的、坚决的宏观政策调控。决策层清醒地认识到旧模式积累的系统性金融风险，主动刺破泡沫、拆解风险。
这意味着，当前的结构性出清是政策引导下的必然过程，其目的并非摧毁行业，而是通过短期的剧烈阵痛，迫使整个行业告别对债务与杠杆的依赖，走向更可持续的新发展模式。代价，则由诸多如绿地这样未能及时转身的企业来承担。
最能体现这种模式坍塌和前景悲观的，也是我前面提到的，绿地控股公告中所说：“房地产项目利息资本化减少”这句话。
在会计上，为建造房地产项目而借入资金的利息支出，在项目建造期间可以计入项目的成本（即“资本化”），待项目完工销售时，再随同其他成本一并结转。这能显著美化建设期的利润表。反之，如果利息不能资本化，就必须直接计入当期财务费用，立刻侵蚀利润。
那么，什么情况下利息不能资本化？核心条件是该项目必须“很可能”带来未来经济利益，并且成本能够可靠地计量。
当一家公司主动减少利息资本化时，它在会计层面实际上是在承认，我们有相当一部分正在开发的项目，其建造进度已经异常迟缓，或者其市场前景已经黯淡到无法满足“很可能带来经济收益”这一关键假设。
因此，相关的利息支出不再有资格计入未来资产的价值，必须立即确认为当期亏损。
这是管理层基于残酷现实，对项目未来盈利能力的集体悲观确认。
事实就是，大量沉淀在三四线城市或区位不佳的土地和项目，不仅现在卖不动，甚至在可预见的未来，都可能无法产生正收益。
为这些项目所支付的巨额利息，每一天都在变成实实在在的、无法收回的沉没成本。
由此，我们便可知，绿地所遭遇的，并不是周期性亏损。
它是旧时代商业模式在规则重置下的系统性崩溃，是主动调控引发的资产负债表收缩阵痛，更是企业对自身大量资产未来价值失去信心的内部确认。
3.房企转型的参照
另一方面，如果往好的方向想，那绿地控股的特殊身份与庞大规模，无疑是一个极具研究价值的房企转型变化的案例。
在行业巨变中，一个兼具国企背景与市场巨头双重标签的企业，将面临何种复杂考验。其挣扎与抉择，在很大程度上预示了行业转型路径的曲折性与现实约束。
在当前的信用环境下，相比许多民营房企，绿地理论上拥有更相对通畅的融资渠道和获取政策支持的潜在可能性。这份“信用加持”是其在严峻流动性危机中尚未倒下的关键缓冲垫。
但是，国企的决策机制往往更为复杂，面对需要壮士断腕的激进转型时，其决策速度与灵活性可能不及民营公司。
而且作为长期以来的行业龙头和地方经济的重要参与者，绿地承载着更沉重的历史包袱——这不仅包括可能承担更多社会功能的项目，也指向更错综复杂的利益关联与人员负担。社会与资本市场对一家大型国企的期待，也远高于普通企业。
人们既希望它能大而不能倒以稳定局面，又苛责其效率与创新不足，这种双重期待构成了独特的压力，使得绿地的每一步转身都需在市场求生与角色责任之间小心权衡。
再说了，看它公告中“稳经营、促转型、防风险”的工作排序，就很明显有很现实的优先级悖论。将“稳经营”置于“促转型”之前，是生存本能的真实写照。
当企业面临近两百亿的巨额亏损和持续的现金流压力时，其全部精力和资源必然首先集中于应对债务、维持项目交付、确保基本盘不发生崩溃。
在这种情况下，任何关于发展新模式、探索新赛道的长远转型蓝图，在现实中都不得不为最急迫的“活下去”任务让路。
这并不是说转型不重要，而是揭示了转型无法在生存危机中凭空发生。
企业必须先止血，稳住阵脚，才可能腾出手来为未来播种。
绿地目前的困境恰恰在于，旧模式的失血速度太快，而新业务的造血能力又远未形成，它被卡在了一个“不转型等死，但不停下来止血则马上会死”的尴尬夹缝中。
绿地手中握有大量已建成的商业地产、酒店、办公楼等存量资产。在过去的估值体系里，这些是能够产生稳定租金流的优质资产。
可在消费预期偏弱、企业扩张谨慎的当下，商业地产的空置率压力与租金下行压力并存，其带来的现金流和资产估值正在经历深刻的重构。所谓“盘活”，无论是通过资产证券化（如发行REITs）还是直接出售，都面临一个问题——需要市场上有足够且愿意接盘的资金和机构。
但是，如果整个市场都处于风险厌恶和流动性谨慎的氛围中，那么优质资产的折价幅度可能超乎预期，而质地一般的资产则可能根本无人问津。“盘活存量”从一个战略方向落地为具体的现金流，中间横亘着巨大的市场承接力鸿沟。
实际上，这不仅是绿地一家的难题，更是整个行业试图轻装上阵时，必须集体面对的、关于资产真实价格与流动性的问题。
4.说在最后
2026年的房地产市场，不会上演惊心动魄的V型反转，而将进行静默却彻底的重组。大量企业离场，旧模式瓦解，资产价值将被重新书写。
就像严酷的淘汰赛，能主动“瘦身”、果断转型的企业，才有资格熬过寒冬，并亲手清扫出未来的赛场。
这不仅是行业的调整，更是一场国民财富的“大搬家”——中国人的财富容器，正从一户户砖瓦水泥的房屋，逐渐转向金融账户、科技股权与自身头脑中的知识。
这不是消失，而是转移。
绿地的困境，是这场宏大转型中最真实的剖面。
它暴露了所有巨头转身时的“矛盾之结”，资源丰厚却被旧模式捆绑，深知必须转向却困于眼前生存，坐拥资产却难以换来救急的活水。
它的每一个抉择，都是在重压之下，对时机、资源与生存的精准切割或艰难豪赌。
我们观察绿地，不仅是看一个企业的沉浮。
它是在替整个旧时代，试探转型路上每一处沟坎的深浅。绿地控股
它的成败细节，将成为中国房地产这头“巨象”如何真正调头、迈向新生的，最关键的脚注。
作者 | 东叔
审校 | 童任
配图/封面来源 | 腾讯新闻图库
编辑出品 | 东针商略
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